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      ZAKER房產 03-19

      李亞鵬投資文旅地產欠下四千萬,文旅項目到底有多難做?

      3 月 16 日,北京市朝陽區人民法院作出重審判決,李亞鵬和其兄李亞煒向北京泰和友聯投資有限公司支付 4000 萬元及利息。

      話題# 李亞鵬被控欠債案判賠 4000 萬 #很快便登上熱搜。

      翻看微博網友的評論,很多人戲稱,自己從初中就看到李亞鵬欠債的新聞了,大家都是看著李亞鵬欠債的新聞長大的。

      從大明星,變成欠債不還的 " 企業家 ",李亞鵬的人生經歷也是堪稱 " 傳奇 " 了。

      李亞鵬怎么了?

      李亞鵬是家喻戶曉的影視明星,一部《笑傲江湖》給他帶來的國民度至今仍在。因此,對于李亞鵬還不上錢,網友們都表示很疑惑。

      如果按照鄭爽的拍戲的片酬來看,明星片酬一部劇 1.6 億,只需要四分之一就可以還掉李亞鵬的債務。

      可惜的是,李亞鵬已經淡出娛樂圈多年,目前來看,他也無心回娛樂圈,現在他的主要精力都是在經營自己的生意。

      網上流傳的李亞鵬的一段錄音,說明了這位大明星轉型的艱難。

      在錄音中,李亞鵬聲稱:" 我們已經無路可走了 "、" 需要我跪下,需要我趴下,需要我怎樣我都可以 "。

      李亞鵬怎么會淪落到這樣了?這可能還要從當初他與人合伙做的一樁生意說起。

      禍起文旅地產

      據了解,這場欠款官司緣于 2012 年,起因是李亞鵬和泰和友聯公司一起聯合打造的文旅地產項目。

      當時雙方約定了合作條件,后者出資 6000 萬元,占 10% 的股權,不管是虧是賺,都保證后者實際獲得的權益不低于 1 億元,3 年開發期滿后,后者還可先行收回固定收益 4000 萬元。

      2015 年,雙方又簽訂了《承諾函》,最晚于 2015 年 12 月 25 日前支付 4000 萬元的到期債權,李亞鵬及中書公司以其在雪山公司的全部股權為該債權提供股權擔保。

      但是三年之期到后,李亞鵬卻想把自己和哥哥李亞煒持有的雪山藝術小鎮 51% 的股份,以 1.938 億元的價格低價轉讓給陽光 100。

      而泰和友聯一方不同意,因為當初他們是以 6000 萬的價格,獲得 10% 的股份,而李亞鵬的操作相當于讓雪山小鎮項目估值大幅縮水。

      據媒體報道,為了求得同意,李亞鵬才在群聊里說出了錄音里的那段話。

      面對李亞鵬的懇求,泰和友聯同意了這一方案,但要求李亞鵬出具《承諾函》。

      2015 年 4 月 17 日,泰和友聯拿到了李亞鵬方出具的《承諾函》:麗江雪山公司原股東承諾,于 2015 年 7 月支付 4000 萬元的到期債權,如有困難,可陸續支付,但必須在當年 12 月 25 日前付清。

      然而,李亞鵬并沒有兌現自己的承諾,一直未支付 4000 萬元。

      于是,泰和友聯將李亞鵬告上了法庭,開啟了長達 6 年的訴訟。當時,朝陽法院一審判決,由李亞鵬、李亞煒向泰和友聯公司支付 4000 萬元及利息。大明星李亞鵬從此就陷入了訴訟的漩渦中不能自拔。

      文旅地產到底有多難做?

      李亞鵬用親身經歷告訴我們,事實證明,娛樂圈的錢好掙,但是文旅地產的錢真的不好掙。

      不然當初萬達也不會將多個文旅地產項目的股權悉數轉讓給融創。連累接盤后的融創的情況也變糟了。

      融創的財報顯示,2020 年融創文旅總資產 1250 億元,盡管文旅收入維持增長態勢,但由于文旅項目本身的特點,給融創的現金流帶來了很大的壓力。

      文旅地產的一個特點,就是對融資有很大的依賴度。文旅地產規模大、投資大、建設周期長、投資回報期長 , 需要大量資金支持。

      2020 年,融創籌資性現金流凈額為 -353.8 億元,從凈流入轉為凈流出狀態,說明融創的融資能力正在受到挑戰。

      之前,融創出售了旗下的西雙版納環球世紀會展項目股權。就有業內人士評價,融創出售文旅項目股權之舉,是迫不得已之舉。

      現在看來,當初脫身的萬達,反而更像是占了便宜。在三道紅線政策疊加疫情的壓力下,融創必須降低重資產占比,充實現金流。

      畢竟,文旅項目實在太耗錢了。如果在疫情之下繼續燒錢下去,將來企業的現金流可能都支撐不住,難保不會變成下一個萬達。當初萬達也是現金流受壓,一度被傳出企業背負巨額債務瀕臨倒閉。

      文旅耗錢,但是增收卻困難。這可能也是導致李亞鵬當初不得不在雪山小鎮項目上引入陽光 100 的原因。畢竟李亞鵬不比萬達家大業大,一個文旅項目的失敗就可以耗光他的積蓄。

      此外,李亞鵬在項目建設上也有失誤的地方。

      按照李亞鵬 2013 年對外公布的說法,這個雪山小鎮項目投資規模達 35 億元,打造集藝術主題的客棧、餐飲、娛樂、酒吧、休閑、零售等多元業態于一體的國際文藝小鎮。

      而據當時報道,在彼時月均收入不過 2000 元的麗江,李亞鵬的公寓 / 別墅卻分別要價一平米 1.6 萬元 /2 萬元,對比當時上海平均房價,也才一平米 2.5 萬元。

      項目銷售情況不如預期,但是文旅項目花錢的地方卻很多,最后項目經營不下去也是正常。

      而后來接盤的陽光 100 也沒有想到,文旅地產的投入這么大,即使屢屢更改項目的定位、即使陽光 100 換了數個負責人也無濟于事。時至今日,雪山小鎮依然難有起色。

      結語

      對于李亞鵬的遭遇,很多網友表示了自己的不解,沒有見過做房地產還能賠錢的,如果有這 6000 萬,在北上廣多買幾套房,現在肯定都翻好幾倍了。

      小編認為,這個事情得分兩面來看待,并不是說做房地產就一定能賺錢。現在很多在市場上賺錢的,都是炒房的人,他們并不是做地產行業的。

      真正經營房地產的人,要考慮的東西比炒房客要多。他們不但要兼顧地方政府的政策和國家的調控,還要滿足員工和業主的要求。

      攤子一旦大了,事情就多了,比如現在華夏幸福也遭遇了資金困難,三四線城市的很多小房企都遭遇了資金困難,因為他們盤子大,就需要更多錢來運轉,因此而產生的利息是天文數字。

      李亞鵬身上兼具了商人和藝術家的氣質,因此他肯定不希望自己單靠炒房來賺錢,而是希望投資開發文旅地產項目,但是商人是不是只要賺錢就可以呢?

      在其他行業可能可以,但是房地產行業關系重大,關乎國計民生,很多人買了房子,都是要住個二十年三十年的。不但業主盯著你,政府也盯著你。

      小編認為,現在的房地產開發商,沒點責任感是做不下去的,羅永浩也是做生意屢屢失敗,但是他的風評最終能夠好轉,正是因為他愿意承擔自己的責任。

      只希望李亞鵬能夠打起精神,還清債務。畢竟就算他想做地產生意,但是身上背負巨債,別人也要考慮一下合作的風險。在生意場上,失敗是不可怕的,但是失去信任就很難有翻身機會了。

      出品 /ZAKER 房產

      編輯 / 一葉

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